#1 不動産投資歴12年！プロフィール大公開！

今週5日間のコラムを担当させていただく福岡と申します。

前回は、私の行っている不動産投資(主に失敗談)について執筆させていただきました。
今回も引き続き不動産投資について書く機会をいただきましました。
前回のコラムから、新しいメンバーさんも増えているかと思いますので、簡単にまた私のプロフィールを紹介させてください。

2006年　薬科大学卒業
2009年　自宅マンション購入→自宅も不動産投資の一つと考えています。
2011年　区分ワンルーム　2つ購入
2012年　区分ワンルーム　4つ購入
2013年　区分ワンルーム　3つ購入
2014年　区分ワンルーム　2つ購入
2015年　区分ワンルーム　1つ購入
2016年　太陽光発電装置　1基購入
2017年　一棟アパート　1つ購入
2018年　一棟アパート　2つ購入
2019年　一棟アパート　1つ購入
2020年　一棟アパート　2つ購入
同年　退職

転職は一度もせず、同じ会社に約15年勤めました。途中でいくつかの区分ワンルームを売却していて、現在の所有不動産は
自宅マンション
太陽光発電装置　1基
区分ワンルーム　3つ
一棟アパート　6つ
です。

もともと潤沢な資産があったわけでもなく、こつこつ貯めてきた少ない投資金額で可能な区分ワンルームから始め、徐々に大きな規模のアパートを購入していった流れになります。
途中に売却を行うことで、多額の資金が必要になる一棟アパートの頭金や諸費用を捻出してきました。

このように大まかな流れを書くとあたかも順調に、そして計画通りにいっていると思われる方もいるかもしれません。

しかしやはり投資にはリターンに見合うリスクがあります。安定的な薬剤師の仕事では味わえないような、様々な失敗的体験もしてきたと思っています。

現在は主にそれらの家賃収入と売電収入で生活をしています。

数年前からでしょうか「FIRE」という言葉が出てきましたが、現在はそれに当てはまる生活になったのではないかと思います。

このFIREにはいくつか種類がありますが、私はその内でLean　FIRE(リーン ファイア)に当てはまると思います。

明日は、このいくつかあるFIREの話から進めていきたいと思います。
引き続きどうぞ宜しくお願い致します。

#2 FIRE～実は4種類ある!?～

2日目も宜しくお願い致します。

本日は簡単にFIREについて説明させていただこうと思います。

私がこの言葉を知ったのは3年ほど前、すなわち会社を退職しようと決断した頃でした。
不動産投資を始めた頃にはこのような概念も私の中で無くて、結果としてそのような流れに収まっていました。

さて、FIREには大きく4つに分類できると思います。
書籍によっては5種類とか6種類に分類しているものもありますが、明確な定義があるわけでもないのでその辺はご了承ください。

①Fat FIRE (ファット ファイア)
保有資産の規模がとても大きく、豊富な資金があるスタイルです。
多くの方がFIREと聞いて想像するのがこのFat FIREではないでしょうか。
配当や賃貸収入などの不労所得がたくさんある場合が多く、節約や副業などが必要ない状態です。

②Coast FIRE (コースト ファイア)
働くことの引退はせず、好きな仕事や事業、ボランティアなどを取り組むスタイルです。
ライスワーク(生きるためにする仕事)はしなくても良い状態を指します。
好きな仕事(ライフワーク)をしながら生きるので、充実度は高いかもしれません。

③Barista FIRE (バリスタ ファイア)
サイドFIREといわれることもあります。FIRE後も副業やアルバイトなどで収入を得るセミリタイア的なスタイルです。
必要な資金がFat FIREと比べると少なくて済むのが特徴です。
例えば通常の週5日フルタイム勤務から、週3日の時短勤務への移行や、会社員を辞めて副業1本での生活を目指すなど、比較的多くの方にとって現実的に考えることができるタイプだといえます。
若者を中心に人気なのがこのBarista FIREのようです。
必要な資金が比較的少なくて済むことや、会社勤めのストレスから解放されて好きな仕事で生きていける、といったメリットもあります。

④Lean FIRE (リーン ファイア)
Leanとは、痩せ細った、無駄の無い、といった意味です。
最小限のものにお金を使い、無駄なものには資金を割かない節約型スタイルがこのタイプです。
少ない資金で生活をするいわゆる「ミニマリスト」的であるといえます。
ミニマリストと聞くと一見苦痛なように感じるかもしれませんが、我慢を伴う「節約」ではなくお気に入りのものだけに囲まれて生活するという考え方でもあります。
支出にフォーカスするイメージです。

私はこのLean FIREに相当していると思います。

明日からはまた不動産投資の話しに戻ります。
宜しくお願い致します。

#3 不動産投資の闇-第1弾-

本日は不動産投資の闇ではないかと思う事例を書かせていただきます。

投資初期に私が実際に体験したことです。

皆さんは不動産業者から
「お金を一円も出すことなく不動産を購入することができます。」
と言われたらどのように感じるでしょうか。

“怪しすぎてもう関わらないほうが良いのかな”、
“興味深いから是非話しを聞いてみたいな”
など反応は様々だと思います。
私はそれを担当者から言われて、“確かに怪しさは大きく感じるし胡散臭いけど、話しだけでも聞いてみるかな”
と思いました。

今思うとうまい話しには裏がある、という意識が少し低かったように思います。

その担当者からの話をする前に、まず不動産取引の形態について簡単に説明します。

その話をしないとうまくお伝えできないこともあるので、ご了承ください。

不動産の取引形態には大きく分けて、「仲介取引」と「売主取引」があります。

「仲介取引」とは売主と買主の間に不動産業者が入り、両者の契約を手伝う取引のことです。

一方で「売主取引」とは、不動産業者が売主となって物件を販売する取引です。

一見するとこの2つの取引に差異はないように感じますが、実は結構な違いがあります。
どちらのタイプに属するかで、融資の内容が異なってくることがあります。

結論から言うと、「売主取引」の方が、仲介取引と比較して融資の条件は優遇されることが多いです。
すなわち、自己資金を出さなくても良いことがでてきます。
理由として、銀行が販売をする不動産業者も担保力として考慮してくれるからです。
銀行から見て、信頼できる提携業者が販売する物件だから信頼できるだろう、というイメージです。
この担保力の差が、仲介取引と売主取引とで融資条件を大きく変える要因となっているわけです。
業者が自社の信用力を担保にして、フルローンが引けるようにしているという仕組みです。

ただフルローンが可能になったとしても、諸費用は必要になることが多いです。
不動産を購入する場合、物件価格の7%くらいの諸費用がかかるので、それだけでも数百万円が必要になります。
また、この手法は合法であるともいえます。

明日に続きます…

#4 不動産投資の闇-第2弾-

本日お伝えするのはかなり強引な、ほぼ違法的な方法です。

わかりやすくお伝えするために、具体的な金額を例にして書かせていただきます。

売主である業者と購入希望者の間で、物件価格を例えば8,000万円と決めます。

そして融資を受ける銀行に対しては物件価格を1億円などと実際取り決めた価格とは大幅に高い金額を偽ります。
そこで1億円のフルローン融資を引き出してしまえば、その中から諸費用も賄えます。
それにより購入希望者は実質お金を出すことなく物件を買えてしまいます。

この手法は違法でしょうか。
私は違法であると思いますが、当時私に説明した担当者は違法ではないと言いました。

確かに銀行に報告した時点では物件価格が1億円だったが、実際の融資が通り決済日(物件の引き渡し日)までに、その物件で大きな修繕が必要になることが発覚した。
その修繕費用がおおよそ2,000万円ほどかかりそうだから、その分急きょ値引きしたことにすれば良い。
との主張でした。

法逃れの、かなり強引な手法だと感じました。
しかもそんな心配しなくても、実際は銀行担当者や支店長もある程度この手法は把握している、とのことです。
不動産会社と銀行が結託して融資している可能性が高いということです。

ニュースにもなったことがありますが、銀行担当者の設けている融資ノルマが厳しく、それをクリアするのに必死であるケースが多いという背景があります。

私が経験したのはニュースになるかなり前でしたが、当時の担当者の軽いノリが今でも印象に残っています。

私は悩んでその提案を断りました。
そもそも頭金ゼロで物件を買う際は物件価格が相場より高くなる傾向があり、毎月の返済額が増えることがあるからです。

売主物件は不動産業者が直接販売をする取引形態ですから、仲介手数料は取ることが出来ません。

不動産業者がどのように利益を上げるのかというと、物件価格に利益分を上乗せするしかないわけです。

もちろん、業者売主の物件に利益を乗せること自体はなんら批判すべきことではありません。
不動産業者もボランティアで仕事をしている訳ではないため、仕入れ時の費用や労力を鑑みると仲介手数料＋α の利益を取るのは当然です。

最終日の明日は今までの総括を述べさせていただこうと思います。
宜しくお願い致します。

#5 注意喚起！不動産投資の落とし穴

最終5日目です。
最後までどうぞ宜しくお願い致します。

不動産投資は多額のお金が動くことになり、一度被害に遭っただけで大きな影響を受けることがあります。

相場からかけ離れた金額で不動産を販売しているケースもあります。
もしそのような物件にフルローンが出たとすると、長期間にわたって返済に苦しむというリスクも出てきます。

ですから売主物件を購入する際には、相場からあまりにもかけ離れていないか、という点はしっかりとチェックする必要があります。

ある意味で当たり前ですが、物件価格に対して丸々融資を引いているため、キャッシュフローをプラスで回していくことが困難になります。

フルローンをした結果、毎月の返済額が高額になり、赤字経営となってしまう危険性があります。
購入前にしっかりと事業計画を立て、フルローンでもキャッシュフローがプラスとなることが大切になってきます。

また他にも私が感じたのは、無理な営業を受けることになった、ということです。

仲介取引の業者よりも売主取引である業者のほうが押しが強いと感じました。
勤めていた会社先にも着信がよくありました。

何故かと考えてみると、以下の理由があると思います。

もともと頭金ゼロで買うことのできる物件は不動産会社が売主の物件がほとんどである。

売主物件はその会社で抱えている在庫である。

営業マンからすると自社の在庫物件がいつまでも売れないことは、業績にも悪影響を与えることになる。

たくさん売りが出ている仲介物件に比べて、自社売主の物件はそこまで多くを仕入れることが出来ない。

すなわち代替となる商品が用意できず、なんとしてもその商品をお客さんに買ってもらう必要があるということです。

「売らなければいけない在庫」という縛りが自社売主物件にかかっている場合に多いからこそ、営業マンの強気な接客に繋がっているのではないかということです。

もちろん全ての不動産業者が悪いわけではありませんが、買主の無知につけこんでくる業者もいるので充分注意していきたいです。

私からは以上となります。
5日間どうもありがとうございました。