6/24〜6/28のコラムは…
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◇6月ゲストコラム◇
福岡雄一@不動産投資
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お待たせいたしました👏
今月最後は…
ゲストコラム3回目のご登場✨
不動産投資経験14年。
いくつもの売却経て、現在は
🏢アパート6棟
🏢区分ワンルーム3戸
🏢自宅マンション
☀️太陽光発電装置1基
を所有されている福岡さん！
まずはちょこっと
福岡さんの経歴をご紹介✨
⚫︎ご両親が自営業で薬局経営。
小学1年の時に父が他界。その後は母がメインで薬局を継続💊
⚫︎いずれ店を継ぐものだと思い、薬剤部を卒業し無事薬剤師に🧑🏻🔬
⚫︎母から
「安定した給料は払えない」と
言われ、卒業後は一般の調剤薬局に入社。
⚫︎そこから会社員として
調剤薬局に約15年勤務🧑💼
⚫︎いずれ実家の薬局を継ぐ際に収入が不安定になると思い、不動産投資を始める🏢
⚫︎次第に購入物件が増えていき、
不動産からの収入が安定✨
⚫︎2020年に勤めていた調剤薬局を退社し、実家・薬局の手伝いを始める💊
と…様々な経験を経て、
不動産投資を続けていらっしゃる福岡さん。
今回は
🤝サブリース契約のメリット・デメリット
⚡️サブリース契約体験談
⚠️不動産営業の裏側
などなど…福岡さんの実際の経験をもとにコラムを書いていただきます！
特に「無知」だと、何かと付け込まれやすい不動産投資。
そんな不動産投資について、10年以上も経験のある福岡さんから学べるとても貴重なコラムになっています✨
初回配信は…本日19時✨
お楽しみに！
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#1 不動産投資歴14年の福岡さんのプロフィール✨
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こんにちは、福岡と申します。
今回で3回目のコラム担当となります。
前回、前々回と、私の行っている不動産投資(主に失敗談)について執筆させていただきました。
今回も引き続き不動産投資について執筆したいと思います。
前回2023年8月の執筆からだいぶ経ち、新しいメンバーさんも増えているかと思いますので、簡単にまた私のプロフィールを紹介させてください。
2006年 薬科大学卒業
2009年 自宅マンション購入→自宅も不動産投資の一つと考えています。
2011年
区分ワンルーム 2つ購入
2012年
区分ワンルーム 4つ購入
2013年
区分ワンルーム 3つ購入
2014年
区分ワンルーム 2つ購入
2015年
区分ワンルーム 1つ購入
2016年
太陽光発電装置 1基購入
2017年
一棟アパート 1つ購入
2018年
一棟アパート 2つ購入
2019年
一棟アパート 1つ購入
2020年
一棟アパート 2つ購入
同年 退職
転職は一度もせず、同じ会社に約15年勤めました。途中でいくつかの区分ワンルームを売却しました。
現在の所有不動産は
・自宅マンション
・太陽光発電装置 1基
・区分ワンルーム 3つ
・一棟アパート 6つ
です。
以前のコラムでも述べましたが、特に豊富な資産があったわけではなく普通のサラリーマンの状態から不動産投資を始めました。
不動産投資は多額のお金が動くこともあり、いろいろとトラブルが生じることがあります。
最近では“なりすまし投資サギ”というものが騒がれています。いかにも成功者のような装いで華やかな夢を見させるような内容が多くみられます。サギには色々なものがありますが、この不動産投資もよく出てくるものだと思います。
ひとつの判断により人生が狂うこともあります。
私がしてきた様々な体験をこの場を借りて書かせていただきたいと思います。
明日からまたよろしくお願い致します。
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#2 よく聞く『サブリース契約』
〜どんな内容？メリットは？
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2日目も宜しくお願い致します。
本日はサブリース契約について。
自身で部屋を管理することを除けば、不動産会社に賃貸管理を委託することになります。
その際の契約方法は、主に『管理委託契約』と『サブリース契約』の2種類があります。
『管理委託契約』は、家を貸す際に発生する業務を不動産会社に委託する契約形態です。
不動産会社には業務を委託しているだけなので、賃貸借契約は貸主（オーナー側）と借主の間で結ばれます。
一方の『サブリース契約』とは、貸主（オーナー）と不動産会社が賃貸借契約をし、不動産会社が借主を探します。
いわゆる転貸、又貸しする契約です。貸主と借主はそれぞれが不動産会社と契約を結ぶため、借主は不動産会社に、不動産会社は貸主に賃料を支払うことになります。
サブリース契約が選択されるには、それなりに理由があります。
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サブリース契約のメリット
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①賃貸管理の手間が省ける
管理業務を一任できるという点は委託契約も同じです。ただし管理委託の場合、たとえば修繕工事の実施や入居中のトラブルなどの最終的な決定・判断は、貸主が行わなければなりません。
一方、サブリース契約であれば、そのような決定や判断は不動産会社が対応するため、忙しいサラリーマンなど連絡の取りにくいオーナーにとっては手軽と言えます。
②安定した収入が得られる
空室になっても賃料が保証されるプランがほとんどです。
入居者の有無に関わらず収入を確保でき、心理的安定にも繋がります。
③銀行融資が通りやすい場合がある
空室時でも毎月一定の収入を確保することが可能という見方から、銀行評価が高くなり融資をしやすいと判断されることがあります。
主なメリットは以上です。
明日はサブリース契約における注意点（デメリット）について書かせていただきます。
宜しくお願い致します。
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#3 よく聞く『サブリース契約』
〜知らなかったじゃ済まない
デメリットと注意点🚨
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昨日からの続きです。
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サブリース契約の注意点
（デメリット）
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①実際の借主を選べない、借主の素性を知れない
サブリース契約の場合、オーナーは入居者を選ぶことができません。入居者の審査や賃貸借契約は全て不動産会社が行うからです。
管理委託契約の場合はオーナーに事前相談があるため、入居予定者の属性を知った上で判断ができます。
どのような人が入居するのか気になる方には向きません。
②毎月不動産会社に支払う業務管理委託費の負担割合が大きい
空室補償があるためです。
委託費の相場としては、賃料の10〜20％程度です。
ちなみに管理委託契約の場合は賃料の5～10％程度です。
③免責期間が設定されている場合がある
免責期間とは、空室の発生時に賃料が支払われない期間のことです。
契約内容によりますが、1～2ヶ月を設けている会社が多いです。
③修繕費用やリフォーム費用はオーナーが支払う
良心的な会社でない限り、退去が発生した際の修繕費用やリフォーム費用はオーナーに請求がきます。
④保証家賃の金額が見直されることがある
入居状況の悪化や築年数、実際の家賃の下落などにより、一定期間毎に保証家賃額が見直され減額されることがあります。
⑤中途解約が容易にできない場合がある
サブリース契約ではオーナーが貸主、サブリース会社が借主となります。
建物の賃貸借に関する法律では、弱い立場である借主が保護されることが多いです。
そのため、中途解約をオーナーが申し出ても円滑に解約ができない場合があります。
以上が主な注意点（デメリット）です。
皆さんはどのような考えを持たれたでしょうか。
明日は実際にサブリース物件を所有していたことを踏まえた私の考えを書きたいと思います。
宜しくお願い致します。
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#4 よく聞く『サブリース契約』
〜いきなりの減額通知⁉️
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賃貸のサブリース契約について書いています。
私は3つ目に購入した区分ワンルームマンションがサブリース契約でした。
元の所有者の管理形態を引き継いだ形で購入しました。
当時は「管理形態も引き継ぐことになります。」という担当者の説明をそのままに契約に至りました。
その後10ヶ月程経過した頃に、保証家賃減額の手紙が届きました。
「約1割の賃料減額」が記載されていて「翌月から早速実行される」といった随分一方的な内容です。
管理会社にすぐ問い合わせましたが、「会社の方針による決定事項で、全オーナーに通達している。」とのこと。
契約書には、「保証賃料については双方話し合いにより変更されることがある。」との文言があったものの、こちらの意見に全く聞く耳を持ってくれません。
私はそこで初めて賃貸借契約上、不動産会社のいいなりで家賃減額が認められてしまうことを知りました。
だから不動産会社としては非常に強気な態度で対応してくるのです。
それならば賃貸会社を別会社に変更したいと申し出ました。
ただでさえ賃料の15%を払っている上に、保証家賃の減額は納得できなかったからです。
ところが管理変更についても、この委託会社が了承しないと不可だと言われました。
受け入れない場合は裁判でも何でもして構わないという始末。
労力や費用面からも割に合うわけもなく諦めました。
幸いこの区分ワンルームの所在地は都内で駅からも近かったため、比較的すぐに売却することができました。
私の場合はこの区分1戸だけでしたが、アパート丸ごとサブリース契約された方の同じような話を聞くこともあり恐怖を感じました。
知識があれば避けることができた事例です。
高い授業料となりましたが、様々なことを学びました。
それらを今後に活かしていきたいと思います。
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#5 営業に惑わされるな‼️
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最終日です。
宜しくお願い致します！
自宅を含め、不動産を所有しているとポストに
「売り物件求む」などのようなチラシが入っていることがあります。
中には
「こちらのマンション限定」
「今すぐに購入希望の人がいます」
などと書かれているものもあります。
不動産会社は売買が成立すると、売り主からと買い主から、それぞれ販売金額の3％＋6万円が得られます。
「いかに売り物件を見つけるか」が大切になってきます。
そのため、手当たり次第に電話営業やチラシ配布を行います。
または法務局から情報を得て登録住所に直接手紙を送ったりもします。
連絡先についても個人情報の漏れや名簿屋の影響があると思います。
現に私の携帯には不動産会社から毎週のように電話がかかってきます。
買い主の見つけ方としては、
資料請求や開催しているセミナーの参加者へアプローチしているというケースが多いと思います。
何年も前に受けたセミナーでの情報が残っているのか、私にも販売会社から同様に電話が来ることがあります。
それぞれについて話を聞いてみると、気持ちを煽るようなアプローチで迫ってきます。
「不動産を売ってください！」
と売却させることを目的にしている会社は、
・今が不動産価格の天井で、これからは下がります。
・今後は金利が高くなっていきます。
・人口減少で借り手がどんどん少なくなっていきます。
主にそのような説明により所有物件の売却を誘導してきます。
逆に
「不動産を買いませんか？」
と購入させることを目的にしている会社は、
・まだまだ不動産価格は上がります。世界的にみても日本の不動産は安いです。
・低金利である今がラストチャンス。
・人口減少はしているが世帯数は増えているため需要はあります。
といったところでしょうか。
お気付きだと思いますが、それぞれ逆のことを言っています。
営業電話では不確実なことも評論家のように自信満々に説明してきます。
こちらとしては客観的に冷静に聞くことができますが、初心者の方ですと簡単に納得してしまう気がします。
マニュアルがあるのかもしれませんが、話術として高いテクニックを感じます。
確かに不動産は効率的に資産形成できることがありますが、その一方で自己破産に繋がるようなケースもあります。
興味のある方はあくまでも
『投資は自己責任であること』と
『情報の取捨選択』には注意して取り組んでほしいと思います。
5日間ありがとうございました。