1/23〜1/27のコラムは…
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　　◇1月ゲストコラム◇
福岡雄一@不動産投資
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今月は、
不動産投資経験12年。
いくつもの売却経て、現在は
🏢アパート6棟
🏢区分ワンルーム3戸を所有
されている福岡さんに
ゲストコラムを書いていただきます！

まずは、福岡さんの経歴をご紹介✨

⚫︎ご両親が自営業で薬局経営💊
小学1年の時に父が他界。その後は母がメインで薬局を継続。

⚫︎いずれ店を継ぐものだと思い、薬剤部を卒業し無事薬剤師に🧑🏻‍🔬

⚫︎母から
「安定した給料は払えない」と
言われ、卒業後は一般の調剤薬局に入社。

⚫︎そこから会社員として
調剤薬局に約15年勤務。

⚫︎いずれ実家の薬局に入ることになった際、収入が不安定になると思い、不動産投資を始める🏢

⚫︎次第に購入物件が増えていき、
不動産からの収入が安定✨

⚫︎2020年に勤めていた調剤薬局を退社し、実家の手伝いを始める💊

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今回は、そんな福岡さんに
巷で耳にする
🏢不動産投資💰について

実際にされた上での
✔️メリット、デメリット
✔️不動産投資の実体験談

などなど…
気になるテーマを実際の経験を踏まえて、わかりやすく書いていただきました！

実際に不動産投資をされている
福岡さん直々の貴重なコラムになっています✨
ぜひお楽しみに☺️

#1 不動産投資の概要&メリット

こんにちは、福岡と申します。
今回、5日間のコラムを担当させていただくことになりました。
私は会社員時代の2011年から不動産投資をしています。
いくつか売却もしてきましたが、現在はアパート6棟、区分ワンルーム3戸を所有しています。

まず、1回目では世間一般的に言われている不動産投資の概要、メリットについて。
2回目はデメリットについて。
そして3回目からいくつかの印象的な体験について記載していこうと思います。

不動産投資は非常に簡単に言えば「不動産を購入して運用・管理し、家賃収入や売却益を得る」仕組みの投資だと思います。

得られる利益は、購入した不動産を貸し出すことで発生する家賃収入(インカムゲイン)と、所有している不動産を購入時よりも価値が高まったタイミングで売りに出すことで得られる売却益(キャピタルゲイン)の2つに大別されます。

また、メリットとしては大きく、以下の項目が考えられています。

1.他人のお金で投資し、家賃で返済できる
投資は元になる現金が必要です。しかし不動産投資はローンを組むことで、自己資金以上の金額で投資ができます。
金融機関から借入れができることは特徴的で、自己資金のみよりも大きな額の不動産を手にすることができます。(レバレッジをかけれます。)

2.節税効果
開始当初に関しては節税効果が期待できます。
購入時は、不動産購入時にのみかかる不動産取得税などの税金や、所有権の移転（所有者の変更）のための登記費用など、初期費が発生します。

不動産購入時のこれらの諸経費を経費に計上すると、家賃収入よりも経費の方が上回り、不動産事業は赤字となります。この赤字は給与所得と相殺することが可能なため、結果として納める税金が減ることがあり、節税になるといわれています。

3.安定した収入
家賃は日々変動することがなく、毎月安定した家賃収入をいただけます。

4.生命保険、死亡保険として活用できる
ローンを組む際に団体信用生命保険に加入すれば、本人が死亡した場合はローンの残債が0になります。
残された家族は、不動産を所有し続けて家賃収入を得るか、またマンションを売却して売却益を得ることができます。

5.相続対策になる
同額の現金を相続した場合に比べ、相続税の節税につながる場合があります。
相続財産の評価をするにあたり、現金は残される金額がそのまま相続財産の額とみなされます。しかし不動産の場合は、相続財産の額は時価よりも低く評価されるのが一般的です。
そのため、現金で相続したときに比べて課税される金額が下がります。

6.インフレへのリスクヘッジができる
インフレになった場合、実物資産のマンションの価値は物価とともに上昇するため目減りせず、物価変動に強い特徴があります。

営業トークでは主にこのようなことが言われると思います。
次回はデメリット等について記載したいと思います。
よろしくお願いします。

#2 不動産投資のデメリット

引き続き不動産投資について記載していきます。
本日は不動産投資のデメリットについてです。

不動産投資の主なデメリットとしては、以下の項目が挙げられます。

1.初期費が必要
不動産投資ローンを使って不動産を購入する場合でも、購入時には初期費がかかります。不動産価格よりも少額ですが、ある程度の自己資金が必要です。

2.流動性が低い
不動産はほかの投資商品に比べて流動性が高くないです。例えば株式投資であれば証券会社のアプリを使って同じ日に何度も売買することも可能です。
しかし投資用不動産を売却するときは、どんなに早くとも数週間はかかります。不動産会社自身が直接買う(買取)の場合は早くなるものの、大きく買い叩かれてしまいます。
不動産会社が買主を探して売主と買主が売買契約を交わす場合には、数カ月単位の時間がかかります。

3.空室時の収入減
入居者がいる間は安定した収入が見込めます。しかし空室時には家賃収入がなくなります。

4.固定費・運用費(ランニングコスト)がかかる
不動産は購入したら終わりではなく、管理業務が必要になります。
建物管理における管理費や修繕積立金など、賃貸管理における入居者とのやりとり、退去時の原状回復など、一般的に部屋の内部で起きることに対する業務。
また、固定資産税・都市計画税も毎年かかります。

5.不動産価格下落の可能性
不動産は月日がたつごとに、一般的には価格が下がるものといわれています。それは経年により建物や設備は劣化するからです。購入時よりも不動産価格が下落する可能性はあります。
ただし立地が優れていたり、管理の行き届いた建物であれば価値を維持できる場合もあります。
また市場の影響を受け、需要高により不動産価格が上昇することもあります。

6.天災の可能性
台風や地震など、世界規模で甚大化傾向にある自然災害等により不動産がダメージを受ける可能性もあります。

7.金利上昇の可能性
不動産投資ローンを変動金利で組んでいる場合、金利上昇が起きたとき、それに伴って返済金額の負担が大きくなります。

前回と今回は不動産投資の表面的なことを述べさせていただきました。

次回からは実際私の体験を掘りさげてお伝えしたいと思います。
よろしくお願いします。

#3 不動産投資の体験談
〜室内をシェアハウス仕様にしてトラブル発生①〜

不動産投資について私の体験談です。

◯室内をシェアハウス仕様にしてトラブル

皆さんは「かぼちゃの馬車」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
ニュースでも多く取り上げられていたので、ご存知の方も多いと思います。

かぼちゃの馬車とは、スマートデイズという会社が建設した女性専用アパートのシェアハウスの名称です。
スマートデイズはサラリーマン等にこのかぼちゃの馬車シリーズを販売しますが、その際サブリースを付けた上で契約し事業拡大をしていきました。
「賃料30年保証、利回り8％」というセールストークでスマートデイズと連携しているスルガ銀行から融資を受け、一棟1億円以上する物件を販売していきました。

しかし販売時には高入居率と謳っていたものの、元々入居率は悪かったといいます。

また、オーナーの年収や預貯金額の水増しをする等した上で銀行へ書類提出していたことが発覚してしまいます。
それにより、銀行からの融資がおりなくなってしまいました。

そこから悪循環が明るみに出ます。
融資が下りないため、かぼちゃの馬車物件が売れない。→入居率が悪いためサブリース賃料をオーナーに支払えない。
という流れです。

その結果、数年のうちにスマートデイズは経営破綻しました。
サブリース契約通りの賃料が支払われなくなり、多くのオーナーがローン返済することができなくなってしまいました。
自己破産を選択せざるをえない投資家が続出したこともあり、社会問題にまで発展しました。

それが2018年1月のことです。
私は2014年4月、この会社を介して所有していたワンルーム2戸を内装費合計約500万円をかけてシェアハウス仕様にしました。

それにより一戸は通常の家賃相場6万円→14万円に、もう一戸も同様に家賃相場7.5万円→11万円に、という内容でサブリース契約をしました。

差額として毎月11万円以上の収支が良くなるため、4年とかからず修繕費を回収できる算段です。
それがこの経営破綻というかたちで急に家賃が入ってこない状況になりました。

長くなったため次回に続けさせていただきます。

#4 不動産投資の体験談
〜室内をシェアハウス仕様にしてトラブル発生➁〜

4回目のコラム投稿です。
私の体験したシェアハウストラブルについての続きです。

2018年が始まったばかりの1月に賃料不払いの手紙が郵送されてきました。
実はその前年秋くらいから、一部家賃が振り込まれなくなっているという情報が流れていました。

そのような中ついに1月の入金が滞りました。
すぐさま電話したものの繋がらず、数日経った上でこの賃料不払いの手紙です。
ギリギリまで知らせを延ばしていたのだと考えられます。

私は直接この会社まで伺うことにしました。
この時点でもう家賃回収は無理だと諦めていました。

それよりこの先どれだけ損失を広げないかに意識を向けました。

閑散とした会社には数人だけが電話対応している状況です。
ようやく対応できるスタッフに、部屋の鍵だけでも返すよう伝えました。
多少いざこざはありましたが、何とか鍵は返却されました。

そして築地と板橋にある所有ワンルームに行きました。
向かう途中考えていたのは部屋の内装状況です。
シェアハウス仕様から通常の部屋にリフォームするのにどれだけ費用が必要となるか、とても悲観的な思いをしていました。

ところが現場に到着し部屋に入ると、室内はインバウンド向けの仕様にすっかり変わっていました。
大きいベッドや机、最低限生活できる日用品がある状態です。

当初シェアハウス仕様にするため、無理矢理に狭い個室をいくつか作ったりと大きな工事（前回コラムに記載しましたが2戸で約500万円の費用）をしましたが、それが勝手に変えられていたのです。

このことは私にとって不幸中の幸いです。
何故ならシェアハウス仕様の小さい個室を取り壊すだけでも多額の費用や工事日数が必要となりますが、この室内状況だと通常の部屋に戻すのに簡単な修繕で収まるからです。

すぐさまリサイクル業者、廃棄業者に連絡し家具を処分してもらい、他のワンルームを管理してもらっている会社に内装や入居者募集を行ってもらいました。
その結果2戸とも賃貸繁忙期である3月までに通常賃貸として入居者を確保することができました。
傷口は最小限で済んだと考えられます。

教訓としては、「保証」という言葉の甘さ、会社倒産のリスクです。
いくら契約書に記載されていても安心なんてできないということを学びました。

#5 不動産投資の体験談
～💸家賃滞納からの夜逃げ発生～

5回目のコラム投稿です。
よろしくお願いします。

◯家賃滞納からの夜逃げ発生です。

これは私が初めて購入した区分ワンルームで起こりました。
2012年のことで物件場所は東京都文京区です。

不動産投資として成り立たせるには、物件管理と賃貸管理が大切だと言われています。

◯建物管理
・建物の維持管理（メンテナンス）
・設備の維持管理
・清掃業務
・長期修繕計画の策定

◯賃貸管理
・入居者の募集
・賃貸契約関係手続き(新規・更新)
・家賃集金、滞納者への督促
・クレーム対応
・退去立ち会い、清算
・修繕工事の手配

主にこのような感じです。
共同住宅であるマンションは、建物管理については管理組合で方針が決められるため自分勝手には決められません。
そして、マンション全体で決められた管理費や修繕積立金を毎月支払います。

それに対して賃貸管理は自身でこなす方もいらっしゃいます。
しかし上記のような入居者対応にはクレームなど突発的業務が必要となるため、委託するケースが多いです。
そして委託料は月額として賃料の5％前後が多いです。

当初私はこの賃貸管理をいろいろなオプションを付けて、家賃の10％で契約しました。
家賃が約10万円でしたから、月に約1万円の支払いです。

入居者は物件近くにある会社の社長さんで、セカンドハウスとしての使用目的でした。
入居開始後しばらくは管理会社を通していましたが、次第に管理費用がもったいないと思えてきました。

⚫社長さんということで属性もしっかりしている。
→まさか家賃が滞ることはない、トラブルを起こすこともないだろう。
⚫立地が良い。
→退去してもすぐに次の入居者は見つかるだろう。
そのような感覚で、管理を自身でしてみようと考え管理会社を外しました。

ところがその後1年もかからず家賃が振り込まれなくなります。
誰にも頼れず、その社長さんと直接やり取りするも「すぐ振り込みます。」の一点張りで数ヶ月が過ぎ去っていきました。

そしてついに連絡取れなくなり、成す術がなくなります。

仕方なく物件に行ったもののインターホンには出ず、恐る恐る扉を触ると鍵は開いていました。
中に入るとそこは生活感丸出しのままでしたが手紙など溢れていたりして、もう逃げられたと断定しました。
自身ではどうしようもなく専門の管理会社を調べあげて連絡しました。

後から判明したことは、この入居者が賃貸契約時に家賃保証会社に入っていたことでした。
多少の機会損失は生じましたが、撤去費用や裁判費用はその保証内でまかなうことができました。

昨日の内容も同様ですが、自身の勉強不足がそのまま返ってきた感じです。
まだ様々なトラブルを経験していますし、不動産投資は甘いものではないと実感しています。

何事もそうだと思いますが勉強不足や過信には充分注意が必要です。

少しでも皆さんの参考になっていただけたなら幸いです。
5回に渡りお読みいただき、ありがとうございました。