4/19〜23のコラムは…
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◇4月ゲストコラム◇
不動産オーナーの実体験コラム
藤原 裕巳　Hiromi Fujiwara
@不動産オーナー&プチ投資家
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高校卒業までを神奈川で過ごし
その後、東北『宮城県』へ。

◉プチ投資家歴20年💰
◉新人不動産オーナー🏢
◉10年前、東日本大震災を経験
◉8年前、相続を経験
◉現在、1女のパパ👧🏻

そんな様々な経験、経歴をもつ藤原さんに、今回は実体験に基づく超貴重なコラムを書いていただきます！

さらに5日間のテーマも大公開✨

❶ 『相続』の実は…
❷ 『アパート経営』の実は…
❸ 『東日本大震災』の教訓
❹ 宮城県へ『移住』した時の話
❺ 私がしている『投資』の話

5日間色々なテーマでコラムを書いていただきます！
第1回目は、本日18時配信！必見です✨

#1 『相続』の実は…

約8年前に父親を癌で亡くしました。病名は尿管癌でした。

亡くなる4ヶ月前に、相続の話をされました。『精算時相続課税』という亡くなった時に相続税が発生する相続のやり方でした。

父親的には長生きすると考えていたようでした。実際長生きすると、この『精算時相続課税』は節税効果があります。詳しくは、インターネットとか顧問税理士とかに聞くと教えてくれると思います。
しかし、うちでは全く節税効果のない結果になりました。通常の相続と同じでした。

父親が亡くなって、すぐ預金口座は封鎖されました。葬式代と戒名代、お墓の代金の概算は、生きているうちに預金から引き出していました。
そこは苦労しませんでしたが、配偶者が銀行口座から引き出すのを某銀行は拒みました。しかも「隣の金融機関の支店長に電話して確認をする」という変な確認をとっていたのを、隣の金融機関の支店長から聞かされました。
中小の金融機関とは良好な関係だったので、とても助かりました。

相続の「死亡から６ヶ月で終わらすルール」も顧問税理士が担当し、打ち合わせとかをしました。
金融機関で【残高証明書】を発行する銀行とかは、発行手数料が取られます。
終活とかされる場合は、まとめると良いです。

証券口座は手数料がかかりませんでした。
あとは、金融機関に出資金、信用金庫、漁協がありました。
漁協は東日本大震災の影響で、漁協に原本がなく、うちにも控えがなかったけど、なんとかなりました。

証券口座は楽でしたが、端株を見つけるのは苦労しました。端株は信託銀行の預けになってました。

相続に必要な【除籍謄本】、生まれてから亡くなるまでの【原戸籍】も取り寄せました。平成の市町村合併で名前が変わったところもありましたが。
遠隔地なので、郵送で小為替を入れて手続きは終わりました。【戸籍】は
①相続者の確認に使うため
②相続の書類にも正当な相続者という証明
になります。
あと、相続者の【印鑑証明】も使います。

今、一人娘を持つ父親の身の私は、この『精算時相続課税』の失敗を教訓に、少しずつ生前贈与の形で相続を考えてやっています。
『ジュニアnisa』とか『娘の証券口座』『嫁の証券口座』に少しずつ、投資信託とかを買ってます。年120万円まで大丈夫なので、節税効果になります。

『小規模企業共済』の掛金も、嫁が受け取れるようになっています。
通常は最大月70,000円まで払い込みができ、払い込み金は全額社会保険料と同じ扱いになるので節税効果最大年840,000円まで控除が受けられます。
相続時は、配偶者が受ける時に相続税の節税になります。

『遺族年金』は、母親を連れて年金事務所へ。
遺族年金は、本人がもらう年金額より、かなり減額されたと思います。
厚生年金も厚生年金基金もありましたが（笑）

#2 『アパート経営』の実は…

相続に土地があったという、ひょんなことからアパート経営をすることになりました。

アパート経営は、大家として家賃の取り立てをすると思っていたレベルの知識でした。

アパートは、大手の積水ハウスが手掛けました。オール電化で駐車場23台で二棟建てで、12室のアパートです。庭があり、緑があり、結構立派なものができました。アパートの屋根に太陽光発電もついて、自転車置場やアパートの住民用倉庫もあります。

家賃の取り立てに苦労ないよう、『一括借上げ』で積水ハウスの関係会社の管理物件になり、銀行の融資もそれでOKが出ました。家賃は、一定した金額が銀行口座に入ります。

アパート経営の業務は、アパートの庭の手入れを業者にお願いすることと確定申告だけです。

税金面では、青色申告で原価償却と銀行からの借り入れの利息は経費になるので、不動産所得は現在赤字です。
この他アパートに貸看板が2つあり、それ以外の所得と総合すると、源泉徴収が全額もどります。
今回は住民税も均等割だけで終わり、節税にかなり役立っています。

維持は、そんなに手間暇はかかりません。でも火災保険や地震保険、賠償責任保険はかかって来ます。
それと、固定資産税がかかって来ます。アパートを建てたとき、県税事務所に行き、固定資産税の減額手続きをして、確か5年ぐらいは半額でした。
去年から通常の固定資産税になり、本人もびっくりする金額でした。

アパート経営することによってかなり節税効果があり、税金は固定資産税と自動車税ぐらいで終わってます。
アパートの敷地に電柱があり、電柱の敷地使用代金はいただいています。わずかですが。

通常の大家さんと違って手間はかかりませんので、借金が終われば不労所得となりますが生きているうちには終わりません。
恐らく娘のあたりで不労所得になると思います。

#3 『東日本大震災』の教訓

あの日の午後は、仕事で福島県浜通りにいる予定でしたが、その前に予定より早い日に行けたため、最悪の状態は間逃れました。
あの日はでかけなかったので、地震発生前に携帯の緊急の音がなり、その直後に地震。立ってられないほどでした。

食べ物はたくさんあったのですが、長期化でしたので、生活用水とか、野菜や飲み水、お風呂、電気、ガソリンにかなり困りました。

地震直後に、福島県の会津で懐中電灯や乾電池、カップラーメンとか飲料水を買い込みできました。
もちろん1台分のガソリンも給油でき、福島でお風呂も入れました。
宮城では、水は地震の3日後に配水。しかも3時間並んで、一人6リットルだけの状況がしばらく続きました。
プロパンガスなのでガスは大丈夫でしたが、電気は4・5日で復旧、水は1ヶ月ぐらいかかってました。
そのうち隣の市では、水が無制限に配水になったので、そこに取りに行きました。

お風呂は、うちのやつに福島で入った話をしたら、いいなと言われました。宮城では、2週間ぐらい入れないのは普通でした。
知っているところの温泉に1回入ったぐらい。
その後、自衛隊の救援によりお風呂が避難所のところにできました。
お風呂は町内で2箇所ありましたが、近くのはなかなか入れないので、もう1つのところまでいき待つことなく入れました。

子供のころ東海大地震が起きるからと、関東大震災の日に避難訓練した記憶はあるけど、実際はそのあとの準備、乾電池や懐中電灯、野菜不足になったので野菜ジュース、缶詰や飲料水、汗拭きシート、日持ちする、カロリーメイトとかあると持ち運ぶのに楽です。

うちは津波の被害は全くなかったので、震災の日に車の中でカーナビのテレビで亘理壊滅と言われましたが、壊滅のわりに平気でいました。
海側の居住の方は、津波で亡くなる方、建物の屋上や屋根の上で救援を待つ方とかの話は後から知ることとなりました。

避難所も食べ物は大変で、あと毛布も不足しているようでした。毛布は、被災してないところで町職員が回収作業してました。

東日本大震災でこんなに大変な思いしたので、大きな地震があると、防災無線や避難所、津波情報や停電情報を落ち着くまで防災無線でアナウンスして、二の舞を出さないよう、ものすごく町も対策してます。
毛布や食料の備蓄もしているみたいです。

こないだ3月の地震の時、娘の進級が4月にあるので、必要な買い物をしに行ったら、地震に遭いました。帰り30分で行ける道が大渋滞でした。ガソリンスタンドも一杯給油する車が並んでました。
被災地では、
【地震＝給油と飲料水確保】
がすごいです。
みなさんもこれを機に、地震対策を考えることをおすすめします。

#4 宮城県へ『移住』した時の話

高校3年の秋に、「宮城の亘理に引っ越す」と父親に言われました。
一軒家が欲しかったようです。
家を買うために、家族に見せる条件も不動産屋に言われたみたいでした。

当時、父親は仙台での仕事が多く、1年の大半以上、仙台で仕事をしていました。

亘理と言う場所は、この時初めて知りました。
父親の話では、仙台空港も近いから大阪、名古屋に仕事へ行くのも楽だし、雪もあんまり降らないからと言われました。
実際、雪はあんまり降らないですが、10センチ以上降っても除雪車もなく、工事用車両にシャベルをつけて除雪するぐらいのところです。

宮城の「湘南」と言われる町で、東北の一般的なイメージと違うところです。

いざ高校卒業して、３月末に桜の咲く神奈川から宮城ヘ。
途中の福島県で雪、翌日宮城へ。
新居に到着、開口一番寒い。
コンビニにおでんを買いに行きたくても、コンビニは当時24時間営業ではない店しかありませんでした。
カない田舎に来たと思いました。
しかも風が強い。海が近いので風はすごいです。
電車も１日３０本しかない。今まで数もそんなに数えたことのない便利な生活から、かなり田舎に来たと感じた年でした。

当時、夏は海水浴とか海の幸が豊富でしたが、震災以降は両方できません。娘を海水浴に連れて行きたいのですが。

#5 私がしている『投資』の話

約20年、投資をしてます。

全く経済の見方はわからないで始めて、エンロンの破綻で損失が始まって、そこで投資は損失が起きるというリスクを知りました。

アパートに太陽光発電をつけていて、天候に左右されるけど、ある程度収入が入ります。
結構、投資というと株式とか債券、fx、ソーシャルトレーディングとか、投資信託とか保険などありますが、これらはコラムにて色々語られているので、
今回は、自分的にちょっと変わった『太陽光発電の投資』を話したいと思います。

通常、ソーラーパネルとかを用意するので、かなりの初期投資が必要です。
太陽光発電の小口投資で、最低300円から400円で毎月売電されて、銀行とかの定期預金より利回りがよく、運用期間は最長20年です。

売電収入は、即雑所得ではなくソーラーパネルの減価償却で控除されるので、課税が少なくすむ、という太陽光発電の投資に資金を投下してます。

投下した金額は最終的に０円になりますが、天候とかのトラブルがないと売電収入も出るし、ANAマイルとかたまる。
それにソーラーパネルの下で野菜を育てていて、その野菜をもらったりします。
毎月イベントがあると、なんがしらのおまけもついて来たりするので、安心して放置してます。

太陽光発電には保険がかけられていて、万が一の時も負担なくソーラーパネルを解体する費用も負担ないので、実際にもつよりもリスクは低いと思います。

投資は、分散投資することにより価格とかの変動を抑えることができますので、色々な投資の幅を持っておけば良いと思います。

1週間、独り言的コラムにお付き合いありがとうございました。